地方实践·城市更新 | 南京：系统更新 长效治理

随着国家城市更新“十五五”规划正式印发，全国城市更新工作将迈入新的发展阶段。南京市坚持以人民城市理念为引领，把城市更新作为推动城市高质量发展的重要抓手，推动城市更新从重点突破向全域拓展、从项目建设向长效治理转变。

城市更新是一项复杂的系统工程，南京以《南京市城市更新办法》为统领，围绕规划、土地、审批、财税等关键领域，构建“1+N+X”的政策体系，为城市更新提供制度支撑。

在组织层面，南京建立以市长为总协调人、分管副市长为副总协调人的城市更新协调调度机制，健全市级城市更新工作部门联席会议制度，集中会商重大问题、审定重点项目、出台重要政策。构建市级统筹、区级实施、部门协同、上下联动的工作推进体系，确保各项工作环环相扣、见底见效。组建市城市更新中心，补强专业技术服务力量；成立城市更新促进会，引导200多家会员单位，搭建“政企社学研”多方协作平台；发挥在宁高校、科研院所等人才集聚优势，聘任110名社区营造（规划）师，为政府决策、行动推进构建高水平人才体系。

在实施层面，南京系统构建“体检评估—专项规划—单元策划—滚动储备—分类实施”全链条实施体系，批复实施市级城市更新专项规划，划定34个重点片区和62个重点更新单元，区级规划同步落地，细化实施路径与要素保障，推动新街口、长江路、环红山等片区策划和项目实施方案编制，实现上下贯通、精准传导。出台《城市更新项目库管理办法》，建立城市更新项目储备库，结合年度实施计划编制，形成“谋划一批、入库一批、实施一批”的良性循环。印发《南京市城市更新导则》，优化更新工作流程，细化方案编制要求，分类明确不同项目实施路径，科学精准引导项目落地。

城市更新的成效，最终要体现在空间品质、生活便利、产业活力和文化体验之中。南京结合不同片区的资源禀赋、功能需求和文化价值，因地制宜、分类推进，形成了一批具有示范意义的更新样本。

一是持续提升存量产业空间发展质效。面对老旧商业建筑功能衰退、空间利用效率不高、改造审验环节复杂等问题，以长乐路132号改造项目为代表，围绕产权、规划、土地、消防和运营等关键环节进行综合统筹，通过补交出让金实现老建筑功能转换，引入专业管理企业参与运营，组织规划、住建、消防等部门协同服务，探索了存量建筑功能转换、社会主体参与和街区活力营造的综合路径，为老城低效空间再利用提供了可借鉴经验。

石榴新村改造前后对比

二是持续改善群众身边的生活空间。老旧居住片区往往产权关系复杂、居民诉求多元、用地条件局促，单纯依靠传统拆建模式难以平衡各方利益。石榴新村项目坚持问题导向和需求导向，以打造人民群众可负担的“好房子”为目标，探索“插花式”供地方式，整合周边零星用地，在尊重居民意愿的基础上优化建筑布局和规划指标，既改善了居住条件，也同步补齐公共服务、公共空间和社区治理短板。

颐和路历史文化街区

三是持续强化历史文化保护传承。颐和路历史文化街区承载着南京近现代城市记忆，街区肌理、建筑风貌和历史氛围具有不可替代的价值。南京在更新过程中坚持保护优先、精细织补、活化利用，引入优质运营单位提前参与规划建设，在保持街区历史格局和风貌特色的基础上，导入文化展示、公共交往、休闲消费等适宜功能，使历史街区不再只是静态保存的“展陈空间”，而成为可进入、可阅读、可体验的城市公共生活场景。

城市更新连接过去、现在与未来，面向“十五五”时期城市发展的新形势、新需求，既是改善民生、补齐短板的重要行动，也是重塑功能、激发活力、延续文脉的战略任务。南京落实国家城市更新“十五五”规划部署，制定创新活力提升、宜居家园焕新、绿色生态提质、历史文脉赓续、安全韧性强基、智慧治理增效六大专项行动，努力走出一条古都特色鲜明、人民可感可及、发展持续有力的城市更新之路。

一是更加注重政策机制创新。南京将继续深化城市体检评估和城市更新单元管控，健全项目储备、动态调整、实施评估和常态运营机制，围绕实施主体确定、资金综合平衡、土地复合利用、消防审验适配、既有建筑功能转换、后期运营管理等关键问题，持续完善政策工具箱，增强不同类型更新项目的可实施性和可持续性。

二是更加注重培育壮大城市发展新动能。围绕低效厂区、闲置楼宇、老旧商业载体和传统街区，持续推动功能复合、业态导入和场景营造，促进存量空间向创新空间、消费空间、文化空间和公共交往空间转化。面向青年发展、产业升级和消费提质需求，打造更多城市活力中心区、青年街区和复合型公共空间，推动商务办公、文化创意、休闲消费、社区服务等功能有机融合。

三是更加注重营造高品质城市生活空间。把“好房子、好小区、好社区、好城区”建设贯通起来，分类推进老旧小区和危旧房改造，完善完整社区建设和嵌入式服务设施布局。围绕群众日常生活需求，推动养老、托育、停车、充电、健身、便民商业、社区食堂等功能有序嵌入，促进公共服务更加均衡可及。

四是更加注重山水文脉保护利用。立足山水城林相融的城市格局和历史文化名城资源禀赋，统筹推进长江大保护、生态修复、公园绿地开放共享和公共空间品质提升，持续塑造人与自然和谐共生的城市风貌。加强历史文化名城整体保护，完善历史文化街区、历史建筑、传统风貌区等多层级保护传承体系，推动历史空间实现可观、可读、可感、可享。

五是更加注重城市治理效能提升。统筹推进城市更新与安全韧性、智慧治理和城市精细化管理，持续推进城市生命线安全工程建设，完善燃气、桥梁、排水、地下管线等重点领域风险监测和预警处置机制。加强地下管线“一张图”动态更新和共建共享，推动市政基础设施智慧化改造，拓展“CIM+”数字化应用场景，提升城市运行监测、风险识别、应急联动和综合治理能力。