记者观察丨建筑企业的“下半场”：从“按图施工”到“全科管家”
2026/9/10 18:03:06 浏览数：8
陶阳里历史文化街区 八月景德镇，暑气未消。穿行在陶阳里历史文化街区的里弄间，脚底是温热的青石板，两侧是修旧如旧的老窑砖墙，空气中隐约飘来窑火的余温……千年瓷都的日常，正在游人如织的烟火气里静静流淌。 记者此行的初衷，本是循着“景德镇手工瓷业遗存”新晋列入《世界遗产名录》的新闻线索，走访承担申遗核心工程建设任务的建筑企业，了解建设背后的故事。中建一局便是其中一站——他们承建了御窑博物馆、城区老瓷厂改造、陶阳里历史文化街区等重要遗产保护与城市更新重点工程。然而，深入采访中，一条在报道计划之外的线索逐渐清晰：从博物馆的空调机房到老里弄的排水沟，从台风天的屋顶瓦片到民宿酒店的水电负荷……申遗工程早已竣工交付，但中建一局项目团队却仍然活跃在古城街区的各个角落，他们的工作界面也早已越过了“交钥匙”的那条传统施工边界。 这趟原本只打算写“建设故事”的采访，因此拐向了一个意外而更有价值的方向。
运维前置： 把“用起来方不方便”想在前头 御窑博物馆
在中建一局陶阳里历史文化街区项目，运维不是工程收尾后的“售后服务”，而是从一开始就被前置进项目基因的理念。 “老城改造涉及业态规划，例如商铺、民宿、工作室、公共空间等不同业态对机电系统的负荷需求完全不同。”中建一局陶阳里历史文化街区项目机电经理梁辰淮遥对记者说，“如果只管把房子修好，不管后面怎么用，很可能出现‘修好了却用不起来’的尴尬。”他举例说，“比如一处安静的艺术工作室，未来有可能改造为人流密集的民宿；普通民居也可转型为烟火升腾的餐饮空间。不同业态对水电、设备的需求完全不同：工作室可能只有几个人，用水用电少；但酒店或餐饮需要考虑热水供应、空调负荷、消防等，前期预留不足的话，后期改造成本很高，甚至要拆改，浪费资金。” 这恰恰是传统施工模式的盲区。中建一局陶阳里历史文化街区改造项目党支部书记、执行经理吕小龙对此深有感触：“传统施工企业的短板，正是‘按图施工’的思维惯性，却不问‘为什么这么设计’‘用起来方不方便’。”而陶阳里项目中，中建一局团队从“城市体检”识别文脉价值，到三个层级的资金闭环设计，再到“一栋一案”的精细化修缮策略，深度参与了前期项目策划。施工方不再是被动等图纸，而是主动参与项目定位、设计优化、成本平衡等关键决策。 吕小龙（中）和项目团队 更深层的推动力来自合作机制。中建一局与景德镇陶文旅集团通力协作，深度参与历史遗产保护、城市更新与街区运营实践。施工方从“按图施工的执行者”跃升为“项目全生命周期的共同管理者”。吕小龙指出，这种机制也倒逼项目团队提升三方面能力： 第一，风险识别与档案留存能力。从投资回报的角度评估项目全周期的风险点，并建立完整的工程档案和证据链，为后续运营和审计提供支撑。陶阳里项目建立的“一房一档”数字运维档案，正是这种机制的产物。 第二，主动参与前期决策的能力。前期设计不合理，后期运维成本就会超标，亏损的不仅是业主，还有自己。这逼着项目团队“往前多走一步”，在设计阶段就介入机电点位预留、后期运营便捷性等“隐性成本”的预判与把控。 第三，跨周期管理的能力。城市更新项目周期长、变数多，要求施工方同时具备投资分析、工程管理和资产运营的复合能力，否则可能因双重身份带来的利益冲突损害合作关系。 吕小龙总结说，“从产品线、产业链角度看，这种机制推动我们从‘低端环节’向‘价值共创者’转变，真正实现了‘策投建运’的全链条闭环。” 驻场陪伴： 当好世界遗产的“全科管家” 彭家弄
理念的落地，靠的是人。 采访期间，梁辰淮遥刚从一处检修现场回来，工装上还沾着灰尘。“设备故障从来不是单一原因，”他一边擦汗一边细数，消防系统要逐一排查阀门漏点、法兰密封、稳压泵工况、水箱渗漏等隐患；博物馆大型空调系统，既要排查过滤器堵塞、换热器失效等水系统故障，也要核查风机皮带损耗、变频器工况、过滤网积灰引发的压差报警等空气系统问题；面对餐饮、民宿、文创工作室等多元业态，还要完成用电负载、冷热水供给的综合测算与适配；台风过境，需要逐点排查老建筑瓦片松动隐患；老墙返潮渗水，必须实地踏勘，定制土建修复方案，等等。 梁辰淮遥（右二）和项目团队 这种复杂性，决定了运维不能“等靠要”。于是，中建一局项目团队摸索出了一套覆盖项目全生命周期的“陪伴式”服务体系——交付后保留专业技术团队驻场，24小时内响应问题、72小时内提出完整维修方案，形成高效闭环的服务保障机制。“最大的转变，是从‘被动执行’到‘主动担当’，”梁辰淮遥说，“我们不仅要在施工阶段把每个子系统吃透，还要在运维阶段具备全系统联调联排的排查能力。” 这种转变在实践中并不轻松。排查问题时，不管晴天雨天，都得钻吊顶、爬夹层，设备常放在狭小空间或屋顶。“夏天，藏着设备的屋顶里烫得没法碰，”他回忆起第一次检修空调的经历，“我们要猫着腰去检查一个个设备、阀件，特别繁琐。”但正是这种“笨功夫”，让团队摸清了每一栋建筑的“脾气”。 如今，项目团队的运维范围覆盖整个大陶阳里区域，包括陶阳里街区、周边博物馆等园区。即便不是自己承建的项目，业主也会邀请他们参与运维，“因为具备专业水平与快速响应能力的总包单位并不多。”梁辰淮遥很自信地说。 不是建设完就离开，而是留下来，从建设者变成“全科管家”。从空调机房到老墙根下，从台风前的屋顶巡查到节假日的负荷测算，这支团队的“战场”换了，职责变了，但脚下的里弄没变，曾经一砖一瓦修起来的街区，如今一管一线默默守护，让这座古城的日常，有了最可靠的体温。
价值共创： 从景德镇样本到可复制方案 湖北会馆
陶阳里的实践，中建一局并没有停留在单个项目上。 吕小龙告诉记者，按照公司部署，项目团队在实战中锻造了一套完整的“历史文化名城保护更新”方法论。“城市更新不是传统房建的‘翻版’。它不是拆旧楼、盖新楼的线性流程，而是针对城市既有建成区中不适应发展需求的物质空间、社会形态和功能业态，进行一系列可持续的改善和治理，涵盖居住环境改善、产业升级、基础设施提升、公共空间优化、历史文化保护等多个维度。” 这套方法论，可浓缩为三个核心经验： 以敬畏之心呵护历史文化遗产，守住“保护第一”的底线不妥协； 以工匠之心展现绣花功夫，让传统技艺与现代科技“握手”； 以珍爱之心留住一砖一瓦，坚持全周期“陪伴式”服务。 具体实践中，团队将“策划先行”作为第一课——深度参与前期策划和融资设计，谋定而后动；把“与大师合作”作为第二课——与朱锫、崔愷、李兴钢、王澍、张杰等多位领军建筑师合作，基于BIM技术完成500余处冲突检测、提出150余项优化建议，具备与顶尖设计师“同频对话”的能力；将“全过程服务”作为第三课——形成“策投建运”的全链条闭环，远超传统房建“交钥匙就完事”的服务边界。 如今，这套方法论已在全国层面获得认可：景德镇陶阳里历史文化街区项目入选住房和城乡建设部第一批城市更新典型案例，成为全国首个历史文化街区消防导则试点；还在服贸会等大型活动中展示了中国城镇历史文化保护集成体系等内容。 但团队并未止步。“跨区域复制能力，是我们仍需补的课，”吕小龙坦言，目前全国有146座国家历史文化名城，每一座都有自己的文脉和肌理。如何从景德镇提炼出可迁移的方法论，同时为每个城市定制专属方案，是团队正在探索的下一个课题。“我们正力争走进更多历史文化名城，探索将景德镇经验‘翻译’到其他古城的路径，以全产业链服务能力推动‘陪伴式’服务在更广阔的地域落地生根。”
记者观察 从“按图施工”到全周期“陪伴式”服务，中建一局在陶阳里的实践，折射出中国建筑行业一个深层的转型命题。 过去几十年，中国建筑企业的核心竞争力集中在“盖得快、盖得好”。但在城市化进程从“增量扩张”转向“存量更新”的今天，大量历史建筑、老旧街区的保护与活化，正在成为新的主战场。而这一领域的游戏规则，与传统的房建截然不同。 陶阳里项目的特殊之处在于：它不是一个“拆旧建新”的线性工程，而是一个“边修边用、边用边修”的长期陪伴过程。1127栋明清及近代民居，每一栋都有自己的“病历”和“药方”。这种“一栋一案”的精细化模式，决定了施工方不可能“干完就走”，因为没有人比亲手修缮它的人更了解它的“脾气”。 对于建筑企业而言，从施工转型为运维，特别是历史文化保护项目的运维，意味着三重能力的重构： 第一是从“执行能力”到“诊断能力”的重构。传统施工是按图作业，而运维是“望闻问切”。空调不制冷，可能不是单一设备故障，而是水系统、空气系统、控制系统交织的问题。这要求团队具备系统思维和跨专业综合分析能力。 第二是从“工程思维”到“运营思维”的重构。修缮一栋老房子，不能只考虑“怎么修好”，还要考虑“修好之后怎么用”。不同业态对水电、消防、空调的需求天差地别。施工阶段不考虑运营，后期改造的成本可能是前期的数倍。 第三是从“短期项目”到“长期陪伴”的重构。历史文化保护不是交钥匙工程。景德镇申遗成功之后，陶阳里的保护与传承才刚刚进入新阶段。建筑企业如果只满足于“盖完就走”，就无法真正参与文化遗产的活态传承。 更深层的启发在于，在文化遗产保护领域，“建”与“养”本就不是两个阶段，而是一个连续的生命周期。谁能打通这个周期，谁就能在“存量时代”赢得真正的竞争力。全国146座国家历史文化名城，每一座都有一批亟待守护的老街老巷，这不仅是文化遗产保护的课题，更是建筑行业转型升级的蓝海。
来源：建筑时报