《关于印发完善城市更新工程项目建设实施管理机制可复制经验做法清单的通知》解读与建议

《完善城市更新工程项目建设实施管理机制可复制经验做法清单》（建办厅函〔2026〕68号）（下称《清单》）由住房城乡建设部办公厅、自然资源部办公厅于2026年3月26日联合印发并施行，是贯彻落实党中央、国务院关于推动城市高质量发展、持续推进城市更新行动决策部署的重要制度性文件。《清单》系统总结各地成熟经验，标志着我国城市更新从地方分散试点转向全国统一规范、可复制可推广的制度化新阶段，对前期策划、政策标准、审批流程、政务服务作出全链条指引。对于以城市更新为新业务赛道的建筑施工与投资建设类央企而言，《清单》全面重塑项目策划、报建审批、建设实施、运营交付全流程规则，合规要求与实施模式迎来系统性升级。本文旨在精准解读《清单》政策机制与核心举措，区分上海及苏浙适配经验、提炼可全国复制做法，结合企业业务实际提出可落地、可执行的合规应对与业务优化建议。

要点解读

《清单》聚焦当前城市更新中普遍存在的产权分散、主体不清、审批繁琐、标准不一、周期过长、运营失衡等突出问题，系统梳理全国各地区成熟实践，形成四大板块、七类重点举措，兼具政策指导性、实操针对性与复制推广性。

在项目前期策划方面，《清单》围绕实施主体确定与方案联合审查形成关键做法。针对产权碎片化、实施主体不统一问题，推广产权归集至单一主体、工业企业联合自主更新、居民为主体的危旧房屋自主更新三种模式，明确政府统筹、企业联合、居民自治的实施路径。针对审批分散、方案反复调整问题，推行多部门联合审查、运营导向方案审查、平面化一次性会审机制，将规划、土地、消防、运营、社会稳定风险评估等纳入统一审查，大幅压缩审批时限，强化前期统筹。

在政策标准完善方面，《清单》聚焦规划土地、消防审验、历史建筑保护三大领域补齐制度供给。规划土地层面，明确分类地价计收、老旧厂房过渡期支持、地上地下分层供地、规划许可豁免、既有建筑功能变更联审等举措，有效盘活存量土地与低效用地。消防审验层面，优化既有建筑改造消防标准与流程，推行高层老旧楼宇隐患清单化治理、正面清单直接办理消防手续，统一新旧标准适用规则。历史建筑保护层面，建立技术标准体系、联合勘察、专家论证机制，兼顾保护要求与活化利用可行性。

在审批流程优化方面，《清单》要求按项目类型实施差异化审批，针对老旧小区、既有建筑改造、城中村、市政管网等分类制定流程，推行并联审批、同步办理、分片分段审批与全过程闭环管理，显著压缩社会投资类与小型简易项目审批时限，提升审批便利度。

在高效服务场景方面，《清单》大力拓展“高效办成一件事”应用，推广既有建筑盘活、租赁土地开工、城市更新项目开工、道路挖掘修复等集成办理模式，配套帮办代办、专家先行、联合踏勘、全程跟踪服务，推动审批从“多部门跑趟”向“一站式办结”转变。

整体来看，《清单》以问题为导向、以实践为基础、以可复制为目标，构建了“前期策划-政策标准-审批流程-政务服务”四位一体的城市更新实施管理体系，为各地规范项目实施、提升治理效能、推动城市高质量发展提供了统一遵循与实操路径。

参考价值

《清单》中，上海市、浙江省、江苏省提供了大量同构、可落地的成熟做法，覆盖前期策划、规划土地、消防审验、审批服务等角度，解决城市更新长期存在的产权分散、审批繁琐、消防难、周期长、民意协调难等痛点，对当前长三角地区城市更新投资开发管理具有直接参考价值。

居民自主有机更新模式可以有效破解危旧住宅与老旧小区改造中民意协调难、主体不明确的问题。浙江省杭州市拱墅区浙工新村危旧住宅改造经验，以组建居民自主有机更新委员会、规范民意征集与代表推选程序、坚持居民主体与政府引导相结合的方式，实现改造诉求统一、项目平稳推进、居住条件显著改善，对杭州地区乃至浙江省全域危旧房屋更新具有可复制、可推广的参考意义。

运营导向的实施方案联合审查机制可以从源头解决重建设轻运营、方案反复修改、审批周期过长的痛点。杭州市上城区十三湾巷等项目经验，以将运营模式、资金平衡作为方案审查核心、多部门一次性并联会审的方式，大幅压缩审批时限、降低方案调整风险，对杭州、浙江乃至苏浙沪片区城市更新项目前期策划与审批提速具有全场景适用的参考意义。

高层老旧楼宇消防清单化治理可以有效化解老旧高层消防设施陈旧、标准不匹配、验收难通过的突出问题。杭州市拱墅区东清大厦改造经验，以联合消防部门全面排查隐患、形成清单化整改方案、严格适用既有建筑改造消防技术导则的方式，实现消防隐患系统整治、改造合规高效落地，对苏浙沪大量老旧商务楼宇、高层住宅改造具有直接对标落地的参考意义。

工业企业联合自主更新模式可以高效破解工业片区产权分散、低效用地盘活难、设施重复建设的瓶颈。江苏省张家港市南庄工业区经验，以政府划定更新区域、企业组建联合体、统一规划建设、共享配套设施、采用“共用宗”登记的方式，实现土地集约利用、改造成本降低、产业能级提升，对江浙沪工业上楼、低效园区盘活、智造空间建设具有全域推广的参考价值。

既有建筑改变功能规划建设联合审查与消防审验优化机制可以打通部门壁垒、简化审批链条、统一标准适用。江苏省南京市经验，以建立功能变更负面清单与联审机制、出台改造消防设计审查指南、规范新旧标准衔接的方式，有效解决既有建筑改造路径不清、手续繁琐、消防验收难等问题，对江浙沪既有商办、厂房、老旧楼宇改造具有全面借鉴的参考意义。

规划许可豁免、地上地下分层供地、土地过渡期等土地政策与“高效办成一件事”集成服务，可以显著降低企业手续成本、加快项目落地。苏浙沪各地可直接复制此类政策与服务模式，围绕微更新、存量盘活、租赁土地项目、道路挖掘修复等场景推行一窗受理、并联审批、帮办代办，对全域城市更新提质增效、优化营商环境具有普遍适用的参考价值。

合规建议

在吸收优秀城市更新经验的同时，必须坚持合规底线、合理用足政策、确保程序合法，以低成本、可落地、可复制的方式实现全流程规范管理。

一是严格执行程序合规，所有项目必须先确定实施主体、完成产权归集或联合体组建，再编制统一实施方案，全面落实多部门联合审查机制，不跳过、不简化、不后置关键审批环节，从源头避免未批先建、边建边批、程序倒置等合规风险，确保立项、规划、土地、消防、验收全链条手续完整、闭环可查。

二是合理利用政策资源实现效益最大化，主动对接规划许可豁免清单、老旧厂房5年过渡期、地上地下分层供地、分类优惠地价等政策红利，在方案设计阶段提前嵌入政策适用条件，用足简化审批、费用减免、流程压缩等支持措施，在合法框架内降低前期成本、缩短周期、提升项目收益。

三是强化消防与历史建筑专项合规，既有建筑改造坚持先排查隐患、后设计报审，高层楼宇与历史建筑严格执行清单化治理与专家论证制度，按正面清单直接办理消防手续，不触碰负面清单，确保消防验收、结构安全、风貌保护全程符合规范，不留合规隐患。

四是建立极简合规管控机制，项目部设置兼职合规对接岗，统一负责审批跟踪、资料留存、部门对接，形成 “一项目一档案”，在关键节点签字留痕；在合同中清晰划分产权、报批、消防、运营责任，设置审批延误与政策调整的工期费用索赔条款，分包采用背靠背约定，低成本实现责任隔离。

五是主动对接政府高效服务体系，积极使用“高效办成一件事”集成办理、帮办代办、联合踏勘等服务，减少跑动、降低沟通成本，在合规前提下最大化提升推进效率，实现经验复制与合规管理同步落地。

（中建八局上海公司）

来源：建筑时报